¿Qué es la anticresis?

Según el Diccionario de la RAE, este término de origen griego se define como un contrato en que el deudor consiente que su acreedor goce de los frutos de la finca que le entrega, hasta que sea cancelada la deuda. Desde un punto de vista jurídico, se trata de un derecho real de garantía que ya existía en la antigua Roma y que, en la actualidad, se regula en los Arts. 1881 a 1886 del Código Civil español, junto a los contratos de prenda e hipoteca. Por la anticresis el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito (Art. 1881 CC). Dicho acreedor, salvo pacto en contrario, está obligado a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca. Lo está asimismo a hacer los gastos necesarios para su conservación y reparación. Se deducirán de los frutos las cantidades que emplee en uno y otro objeto (Art. 1882 CC). El deudor no puede readquirir el goce del inmueble sin haber pagado antes enteramente lo que debe a su acreedor (Art. 1883 CC). El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido (Art. 1884 CC) y los contratantes pueden estipular que se compensen los intereses de la deuda con los frutos de la finca dada en anticresis (Art. 1885 CC). Veamos un sencillo ejemplo para entenderlo mejor.

 

 “A” es el propietario de una finca y tiene una deuda contraída con “B” por un préstamo que le concedió; en ese contexto, ambos deciden firmar un contrato de anticresis por el que “A” (deudor anticrético) continúa siendo el dueño de esa propiedad pero le cede su uso y disfrute a “B” (acreedor anticrético) hasta que se cancele su obligación de pagar. Como consecuencia, “B” se instala en aquella finca, reside en la vivienda, paga el impuesto de bienes inmuebles y se queda con los bienes que vaya produciendo el terreno (explotando el inmueble); el importe de lo que no le paga de alquiler y el valor de los frutos que recolecta se van restando de la cifra que le adeuda “A” –primero los intereses y después el capital del crédito– hasta que, de esta forma, se reintegre todo el dinero que le debe.

 

Aunque existe una abundante jurisprudencia sobre la anticresis –en especial, por su tratamiento fiscal– es muy singular la reciente sentencia 74/2015, de 15 de enero, del Tribunal Supremo [ECLI:ES:TS:2015:74]. En esta resolución, los magistrados reconocen que debemos partir de que el Código Civil reguló, a última hora y de forma precipitada, la figura de la anticresis (en los artículos 1881 a 1886) y que No existe unanimidad en la doctrina acerca de todos y cada uno de los caracteres que adornan a la anticresis. Y así, por ejemplo, pese a que el artículo 1886 del Código Civil, concede al acreedor la facultad de retención posesoria y el artículo 1882 establece que es de cargo del mismo el pago de los gastos necesarios para la conservación y reparación de la finca, la Resolución de la Dirección General de los Registros de 15 de marzo de 1909 [sic] y gran parte de la doctrina consideran que no es esencial a la anticresis el desplazamiento de la posesión hacía el acreedor. Si a lo expuesto se añade la regulación más perfecta de la hipoteca, no es de extrañar la escasa utilización de la anticresis como derecho real propio y diferenciado. En cambio, si ha surgido como normal la incorporación a las escrituras de préstamo hipotecario, de una cláusula, a la que se denomina comúnmente "pacto anticrético", mediante la cual se concede al acreedor la facultad de recibir los frutos del inmueble para aplicarlos al pago de los intereses y después al capital, con efectos desde el momento en que reclame judicialmente el cobro del crédito garantizado con la hipoteca.