La primera regulación de las comunidades de propietarios

Aunque existe un sector de la doctrina científica que no está de acuerdo con esta afirmación, según numerosas resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado –que, en este punto, mantiene el mismo criterio manifestado por la sala primera del Tribunal Supremo– las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica; así lo ha deducido este departamento del Ministerio de Justicia de diversos preceptos del Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal, la Ley Hipotecaria y su reglamento; lo cual, si bien no impide que en algunos asientos como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal tal comunidad pueda ser titular registral, no es posible que, sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, pueda ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente (Resolución de 4 de octubre de 2013). Más allá de la polémica sobre la personalidad jurídica de esa forma de titularidad compartida, este in albis se plantea desde cuándo se regulan las comunidades de propietarios en el ordenamiento jurídico español porque podría parecer que existen desde siempre y, sin embargo, su marco legal no ha cumplido ni siquiera un siglo de vida y fue consecuencia de la situación del país tras la Guerra Civil.

Enmarcada en el contexto más amplio de las comunidades de bienes, cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas [Art. 392 Código Civil (CC)], fue la Ley de 26 de octubre de 1939 sobre construcción, gravamen y régimen de viviendas de pisos o partes determinadas la que introdujo las comunidades de propietarios en la legislación civil española, sin citarlas expresamente, al dar nueva redacción al Art. 396 CC.

El precepto original –de 24 de julio de 1889– se limitaba a enumerar las tres reglas que debían observarse en una casa cuando los diferentes pisos pertenecían a distintos propietarios, si los títulos de propiedad no establecen los términos en que deban contribuir a las obras necesarias y no existe pacto sobre ello: 1ª. Las paredes maestras y medianeras, el tejado y las demás cosas de uso común, estarán a cargo de todos los propietarios en proporción al valor de su piso. 2ª. Cada propietario costeará el suelo de su piso. El pavimento del portal, puerta de entrada, patio común y obras de policía comunes a todos, se costearán a prorrata por todos los propietarios. 3ª. La escalera que desde el portal conduce al piso primero se costeará a prorrata entre todos, excepto el dueño del piso bajo; la que desde el primer piso conduce al segundo se costeará por todos, excepto los dueños de los pisos bajo y primero, y así sucesivamente.

La reforma de la postguerra incluyó la idea de la copropiedad: Si los diferentes pisos de un edificio o las partes de piso susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, perteneciesen a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su piso o parte de él, y además un derecho conjunto de copropiedad sobre los otros elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, fundaciones, sótanos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, ascensores, pasos, corredores, cubiertas, canalizaciones, desagües, servidumbres, etc. Las partes en copropiedad no son, en ningún caso, susceptibles de división y, salvo pacto, se presumen iguales. Los gastos de reparación y conservación de los elementos comunes del edificio serán satisfechos, también salvo pacto, a prorrata por todos los interesados, según el valor de su parte privativa, y esta misma norma regirá para la adopción, por mayoría de los acuerdos. El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio sólo es enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con la parte determinada privativa de la que es anejo inseparable (…).

Desde entonces, el Art. 396 CC se ha reformado en otras dos ocasiones: 1) Por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que es la norma aplicable, a día de hoy, a las comunidades de propietarios, de acuerdo con su disposición transitoria primera: La presente ley regirá todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma; y 2) por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley sobre Propiedad Horizontal, que le dio su actual regulación vigente.