En 2006, Salvador, su esposa Berta y la hermana de ella, Celsa, reformaron un local que poseían en la localidad de Ojén (Málaga), con intención de venderlo como vivienda. En mayo de 2007, los tres propietarios firmaron un contrato de compraventa con Emma que adquirió aquel semisótano como residencia habitual; dándole un coeficiente de participación en los elementos comunes del edificio vecinal, igual que el de cualquier otra vivienda pero, al llegar las primeras lluvias quedó inundada y anegada en agua. Según consta en la sentencia 2345/2015, de 2 de junio, del Tribunal Supremo [1]: El informe pericial acredita que hay dos causas de ello: inundación provocada por aguas del exterior y humedades existentes por filtraciones y condensaciones. En el subsuelo de la calle (…) circula una corriente de agua natural debidamente canalizada, agua que causa los desperfectos ocasionados, como consecuencia de grandes lluvias, al saturar la canalización, se desborda, dando lugar a que las aguas circulen y entren en el portal alcanzando fácilmente el nivel sótano; y dado que el nivel del piso del apartamento del sótano está más bajo que el nivel de las aguas por falta o por mala impermeabilización del muro de cerramiento del edificio se producen filtraciones que producen humedades en el interior de la vivienda.
Como consecuencia, la compradora demandó a los vendedores pidiendo la resolución del contrato por inhabilidad del objeto vendido –aliud pro alio– con las consecuencias inherentes respecto al Registro de la Propiedad y la condena a devolver el precio pagado y a abonarle los daños y perjuicios sufridos; más intereses y costas.
Aunque el asunto fue desestimado en primera instancia por un juzgado de Marbella, la nueva propietaria apeló a la Audiencia Provincial de Málaga que, en segunda instancia, le dio la razón, revocando la resolución marbellí y resolviendo el contrato de compraventa: "lo que se vendía era un inmueble destinado a vivir" que se destina "a su residencia habitual", "su finalidad es la adquisición de vivienda", lo que se acredita por una serie de pruebas, documentales y periciales; (…) "lo que aún es más grave, es la inhabilidad física del mismo", siendo el riesgo de inundación probado en autos, "con la secuela acreditada de hacer inhábil la finca para habitarla". Por lo cual, concluye: "Y es que no puede obviarse a juicio de la Sala, que lo que constituyó objeto del contrato de compraventa fue una vivienda con un salón-comedor, cocina, dos dormitorios y cuarto de baño, lo que nos sitúa ante objeto determinado y con una finalidad específica, que ni a la fecha de suscripción del contrato ni a la de otorgamiento de la escritura pública reúne en verdad la finca, ya que ni se puede garantizar, precisamente su legalidad, ni que allí pueda mantenerse esa vivienda unifamiliar con esas características".
Los vendedores recurrieron en casación ante el Tribunal Supremo pero, de nuevo, se dio la razón a la compradora con un fallo muy didáctico: La cuestión que aquí se plantea es (…). Se ha vendido una vivienda –no otra cosa– y ésta es inhabitable, lo que significa que no sirve para vivir, es decir, no es vivienda, la cual por su propio concepto es un local para vivir (habitar) una persona o familia. El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio (…). La entrega de una cosa aliud pro alio, en el contrato de compraventa es un caso claro de incumplimiento esencial que da lugar a la resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil. Lo cual implica dos extremos (…): resolución, en sí misma, como ineficacia sobrevenida con efecto retroactivo, ex tunc [desde su inicio] e indemnización de daños y perjuicios (…) como frustración en la economía de la que ha sufrido el incumplimiento y, por ende, la ineficacia del contrato.
Más allá de este clarificador ejemplo, en una reiterada jurisprudencia de la sala de lo civil del Tribunal Supremo podemos encontrarnos con otros supuestos; por ejemplo, la sentencia 42/2010, de 14 de enero [2] afirma, refiriéndose a otra resolución anterior de la misma sala primera: la STS 6276/2008, de 20 de noviembre [3], que: La doctrina del aliud pro alio se desarrolla a partir del Art. 1166 CC [Código Civil], que establece que "el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida"; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación; en definitiva el "aliud pro alio" se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual". Es cierto que la doctrina de esta Sala ha incluido en los casos de falta de adecuación de las prestaciones de acuerdo con lo estrictamente pactado, aquellos otros en que "produciéndose una objetiva y natural identidad, la prestación ofrecida es inhábil en relación con el objeto o inidónea para cumplir las finalidades o intereses del acreedor cuando éstos han sido conocidos por el deudor" (…).
De lo anterior se deduce que las notas que deben concurrir para que se considere que se ha entregado cosa distinta de la pactada para que ello comporte el incumplimiento del contrato son dos:
Jurisprudencia: [1] ECLI:ES:TS:2015:2345; [2] ECLI:ES:TS:2010:42; y [3] ECLI:ES:TS:2008:6276.Como consecuencia, la compradora demandó a los vendedores pidiendo la resolución del contrato por inhabilidad del objeto vendido –aliud pro alio– con las consecuencias inherentes respecto al Registro de la Propiedad y la condena a devolver el precio pagado y a abonarle los daños y perjuicios sufridos; más intereses y costas.
Aunque el asunto fue desestimado en primera instancia por un juzgado de Marbella, la nueva propietaria apeló a la Audiencia Provincial de Málaga que, en segunda instancia, le dio la razón, revocando la resolución marbellí y resolviendo el contrato de compraventa: "lo que se vendía era un inmueble destinado a vivir" que se destina "a su residencia habitual", "su finalidad es la adquisición de vivienda", lo que se acredita por una serie de pruebas, documentales y periciales; (…) "lo que aún es más grave, es la inhabilidad física del mismo", siendo el riesgo de inundación probado en autos, "con la secuela acreditada de hacer inhábil la finca para habitarla". Por lo cual, concluye: "Y es que no puede obviarse a juicio de la Sala, que lo que constituyó objeto del contrato de compraventa fue una vivienda con un salón-comedor, cocina, dos dormitorios y cuarto de baño, lo que nos sitúa ante objeto determinado y con una finalidad específica, que ni a la fecha de suscripción del contrato ni a la de otorgamiento de la escritura pública reúne en verdad la finca, ya que ni se puede garantizar, precisamente su legalidad, ni que allí pueda mantenerse esa vivienda unifamiliar con esas características".
Los vendedores recurrieron en casación ante el Tribunal Supremo pero, de nuevo, se dio la razón a la compradora con un fallo muy didáctico: La cuestión que aquí se plantea es (…). Se ha vendido una vivienda –no otra cosa– y ésta es inhabitable, lo que significa que no sirve para vivir, es decir, no es vivienda, la cual por su propio concepto es un local para vivir (habitar) una persona o familia. El que se venda una cosa como vivienda que no es habitable es aliud pro alio (…). La entrega de una cosa aliud pro alio, en el contrato de compraventa es un caso claro de incumplimiento esencial que da lugar a la resolución, en aplicación del artículo 1124 del Código civil. Lo cual implica dos extremos (…): resolución, en sí misma, como ineficacia sobrevenida con efecto retroactivo, ex tunc [desde su inicio] e indemnización de daños y perjuicios (…) como frustración en la economía de la que ha sufrido el incumplimiento y, por ende, la ineficacia del contrato.
Más allá de este clarificador ejemplo, en una reiterada jurisprudencia de la sala de lo civil del Tribunal Supremo podemos encontrarnos con otros supuestos; por ejemplo, la sentencia 42/2010, de 14 de enero [2] afirma, refiriéndose a otra resolución anterior de la misma sala primera: la STS 6276/2008, de 20 de noviembre [3], que: La doctrina del aliud pro alio se desarrolla a partir del Art. 1166 CC [Código Civil], que establece que "el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida"; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación; en definitiva el "aliud pro alio" se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual". Es cierto que la doctrina de esta Sala ha incluido en los casos de falta de adecuación de las prestaciones de acuerdo con lo estrictamente pactado, aquellos otros en que "produciéndose una objetiva y natural identidad, la prestación ofrecida es inhábil en relación con el objeto o inidónea para cumplir las finalidades o intereses del acreedor cuando éstos han sido conocidos por el deudor" (…).
De lo anterior se deduce que las notas que deben concurrir para que se considere que se ha entregado cosa distinta de la pactada para que ello comporte el incumplimiento del contrato son dos:
- Inhabilidad del objeto para el que se ha destinado, y
- Insatisfacción del comprador, puesto que cuando se acepta el objeto distinto no puede después alegarse la citada doctrina (…).
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