miércoles, 7 de agosto de 2019

El marco legal de las hipotecas inversas

Como su propio nombre indica, la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modificó la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria, es el marco legal que regula en España a las denominadas “hipotecas inversas” aunque existen más de una veintena de disposiciones en nuestro ordenamiento jurídico que las mencionan. En particular, el preámbulo de aquella Ley 41/2007 la definió como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito.
 
No cabe duda, pues, de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.
 
Ya casi al final de la Ley 41/2007, su disposición adicional primera es el precepto que se dedicó específicamente a regularla: A los efectos de esta Ley, se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:
  1. Que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento.
  2. Que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas,
  3. Que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios, y
  4. Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
 
En cuanto a la veintena de disposiciones que incluyen referencias expresas a las hipotecas inversas conviene recordar dos de ellas: por un lado, el Art. 2.4.f) de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, porque la excluye de forma expresa: Esta Ley no será de aplicación a los contratos de préstamo: (…) hipoteca inversa en que el prestamista: (i) desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y (ii) no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo.
 
Y, por otro, también resulta interesante el marco regulatorio previsto en la Orden ECE/482/2019, de 26 de abril –que modificó la Orden EHA/1718/2010, de 11 de junio, de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios– porque su objetivo era eliminar todo atisbo de inseguridad jurídica sobre el mantenimiento del régimen actual de protección de este producto.
 
 
NB: en el acervo de Derecho Comunitario se emplea tanto el término “hipoteca inversa” –que, en castellano, no deja de ser una apropiación directa del inglés “reverse mortgage”– como de la expresión, quizá más adecuada, de “contratos de crédito de pensión hipotecaria” (por ejemplo, en la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial).

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