viernes, 22 de mayo de 2015

¿Qué es la enfiteusis?

Este modelo de contrato surgió en la Antigua Grecia con el propósito de que se explotaran las tierras de cultivo que no labraban sus propietarios; de hecho, el helenismo ἐμφύτευσις significa, según el Diccionario de la RAE, “implantación”, lo que revela su evidente relación con la agricultura. A pesar de su origen griego, la actual denominación de esta institución se la debemos a los juristas romanos, como Ulpiano, y su concepción –como un derecho real, enajenable y transmisible a los herederos, que atribuye un poder prácticamente análogo al de propiedad pero sobre una cosa ajena, mediante el pago de un canon por años– procede de la época de Justiniano. En aquel tiempo, el Derecho Romano ya se planteó la duda sobre la verdadera naturaleza de esta singular relación jurídica a medio camino entre un arrendamiento de larga duración y una compraventa. Un dilema que resolvió el emperador Zenón de Oriente, en el siglo V, al definir el negocio constitutivo como un contrato sui generis, distinto de la venta y del arrendamiento [IGLESIAS, J. Derecho Romano. Instituciones de Derecho Privado. Barcelona: Ariel, 9ª ed., 1987, pp. 365 y 366].

En ese contexto histórico, pensemos por ejemplo en el propietario de un terreno cultivable en Bizancio que formaliza este acuerdo con otra persona –el enfiteuta– para que él disfrute de la finca y de los frutos que rinda; permitiéndole constituir una servidumbre sobre ella e incluso una hipoteca y enajenarlo inter vivos o transmitirlo mortis causa. Todo ello, sin ser su dueño directo, a cambio de pagarle un canon anual y de soportar los tributos y cargas que lo graven.

Como heredero de aquellas normas, el ordenamiento jurídico español aún continúa regulando el denominado censo enfitéutico en los Arts. 1628 a 1656 del Código Civil. Entre sus notas características podemos mencionar que: sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en escritura pública; al constituirse, se fijará en el contrato –bajo pena de nulidad– el valor tanto de la finca como de la pensión anual que haya de satisfacerse [el “canon” que pagaban los romanos]; asimismo, el enfiteuta hace suyos los productos de la finca, puede disponer del predio enfitéutico –tanto por actos entre vivos como de última voluntad (abonando el laudemio al dueño directo, una cantidad por cada transmisión que efectúe)– y donar o permutar libremente la finca, poniéndolo en conocimiento del propietario. Finalmente, el Art. 1654 CC suprimió el contrato de subenfiteusis.

De acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo [STS 5094/2009, de 30 de junio (ECLI:ES:TS:2009:5094)], la singularidad de este derecho radica en que el dominio dividido del censo enfitéutico (dominio directo del constituyente y útil del enfiteuta) recae sobre el mismo y único objeto, la finca. A diferencia de lo que sucede, por ejemplo, con la constitución de un derecho de superficie donde existen dos propiedades separadas que recaen sobre objetos distintos: la que recae sobre la finca que corresponde en exclusiva (…) al concedente (constituyente del gravamen real) y la que rece sobre la edificación (o, en su caso, plantación), que constituye la propiedad superficiaria (claudicante, en cuanto de duración temporal).

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