¿Es lo mismo una comunidad de bienes que una propiedad horizontal?

No, aunque ambas figuras se regulan en el Código Civil (CC), hoy en día se trata de instituciones jurídicas distintas. La exposición de motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) –modificada pero aún vigente– nos pone en la pista para diferenciarlas: La propiedad horizontal hizo su irrupción en los ordenamientos jurídicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la institución ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La modificación que introdujo la Ley de 26 octubre 1939 en el texto del artículo trescientos noventa y seis del Código Civil ya significó un avance en ese sentido, toda vez que reconoció la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. Veamos un par de ejemplos del alejamiento de la propiedad horizontal del sistema de la comunidad de bienes.

Dentro del Libro II del Código Civil [Real Decreto de 24 de julio de 1889] –De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones– el Título III incluye, bajo la rúbrica genérica De la comunidad de bienes, los Arts. 392 a 406 CC. El primero de ellos (Art. 392 CC) establece que: Hay comunidad [de bienes] cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título; por ejemplo, imaginemos que un abogado, un procurador de los tribunales, un asesor fiscal y un gestor inmobiliario están comenzando su actividad profesional y deciden alquilar juntos una oficina con cuatro despachos para compartir gastos (de luz, gas, internet, teléfono, mensajería, recepción, etc.). Cada uno de los cuatro comuneros desempeña sus propias funciones pero han firmado un contrato privado para constituir esta asociación que no tiene personalidad jurídica (la propiedad horizontal, tampoco; en eso sí que coinciden).

A continuación, el Art. 396 CC no se refiere de forma expresa a la “propiedad horizontal” pero se deduce tanto por su descripción [Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute (…). Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados] como por su desarrollo normativo: el Art. 1 de la mencionada Ley sobre Propiedad Horizontal dispone que: La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal. Mientras que la comunidad de bienes –una figura ordinaria– no cuenta con una legislación especial análoga a la LPH.

Ya solo nos resta poner un ejemplo: en una propiedad horizontal (pensemos en el caso más evidente de un bloque de viviendas) nos encontramos, por un lado, con el derecho singular y exclusivo de propiedad que alguien tiene sobre un piso, un local, un trastero o un garaje; y, por otro, con una cuota de participación en la copropiedad de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes con los demás dueños de pisos o locales (Art. 3 LPH) en referencia al suelo, las cimentaciones, las cubiertas, los pilares, las vigas, los forjados y muros de carga, las fachadas, etc. del edificio. Esto no ocurre en una comunidad de bienes.

Pinacografía: Edward Hopper | Oficina de noche (1940), Oficina en una ciudad pequeña (1953) y Oficina en Nueva York (1962).